Чому інвестиції в офісну нерухомість залишаються надійним активом під час кризи

Економічні кризи випробовують різні класи активів на міцність. Офісна комерційна нерухомість традиційно вважається «тихою гаванню» для інвестиції завдяки реальній вартості та стабільному грошовому потоку від оренди. На відміну від фінансових інструментів, вартість яких може обвалитися за лічені дні, цінність якісних офісних будівель знижується поступово і менш різко​. Наприклад, під час глобальної фінансової кризи 2008 року фондовий індекс S&P 500 обвалився майже на 57% від свого піку​, тоді як вартість комерційної нерухомості у США знизилася приблизно на 22% від максимуму​. Хоча ці втрати теж суттєві, нерухомість продовжувала генерувати орендний дохід навіть у розпал кризи, частково компенсуючи просідання ціни активу.

Ключова перевага офісної нерухомості – довгострокові договори оренди з надійними орендарями, які забезпечують стабільний дохід. Бізнес зазвичай не відмовляється від офісів миттєво: навіть у складні часи багато компаній продовжують сплачувати оренду, щоб не переривати діяльність. Це означає, що власник офісного центру продовжує отримувати грошовий потік, тоді як інвестори в акції можуть залишитися без дивідендів через збитки компаній. До того ж, на ринку нерухомості відсутні панічні розпродажі «за секунди», характерні для біржі або крипторинків, що зменшує короткострокову волатильність активу.

Акції, золото, криптовалюта: як офісні площі виглядають на їх фоні

Для розуміння надійності офісної нерухомості варто порівняти її з іншими популярними активами під час кризових періодів. Акції історично демонструють високу волатильність: у 2008–2009 рр. світові фондові індекси втратили понад половину своєї вартості​, а у березні 2020 р. індекс S&P 500 за кілька тижнів просів на 34% через пандемію. Таким чином, власники акцій могли зазнати значних паперових збитків за лічені дні. Золото натомість слугує «тихою гаванню» і під час потрясінь часто дорожчає: вже до березня 2009 року ціна золота перевищила докризовий рівень і надалі стрімко зростала​. Проте золото не приносить постійного доходу – інвестор отримує вигоду лише від можливого зростання ціни, не маючи «орендної плати», як у випадку з нерухомістю. Криптовалюти демонструють ще більш драматичні коливання: Bitcoin у березні 2020 року втратив понад 50% вартості буквально за добу​, що підкреслює їхній підвищений ризик. Хоча цифрові активи потенційно можуть принести надприбутки, під час кризи вони далекі від статусу надійного сховища капіталу.

На цьому тлі офісна нерухомість поєднує в собі риси захисного та дохідного активу. З одного боку, будівлі – це матеріальні активи, які не можуть знецінитися до нуля за ніч. З іншого – вони генерують регулярний прибуток у вигляді орендних платежів. У середньому дохідність інвестицій у комерційну нерухомість на розвинених ринках становить близько 8–10% річних, що розглядається як хороший показник для цього сектора​. Це істотно вище за прибутковість банківських депозитів і державних облігацій, і водночас коливання вартості офісних об’єктів не такі різкі, як на ринку акцій чи криптовалют. Такий баланс між відносною стабільністю та доходом робить офісну нерухомість популярною серед інституційних інвесторів, пенсійних фондів та консервативних приватних інвесторів, особливо у неспокійні часи.

Орендні ставки і попит під час криз: що відбувається з ринком

Кризи впливають на ринок офісної нерухомості, але зазвичай цей вплив проявляється поступово. Типова реакція – зниження попиту на нові площі та незначне зростання вакантності, оскільки частина компаній оптимізує витрати. Проте орендарі рідко масово розривають чинні угоди: як правило, бізнес намагається домовитися про тимчасове зменшення ставки чи скорочення займаної площі, а не покидає офіс взагалі. Це стримує різке падіння орендних ставок. Наприклад, у розпал фінансової кризи 2008–2009 рр. середня ефективна орендна ставка на офісні приміщення в США зменшувалася лише на 3–4% на рік​, хоча безробіття стрімко зростало. Вакантність офісів тоді піднялась до ~15%, що було максимумом за кілька попередніх років​, але це все одно значно краще, ніж, скажімо, просідання фондового ринку на десятки відсотків.

Пандемічна криза 2020 року також стала випробуванням: масовий перехід на дистанційну роботу тимчасово знизив попит на офіси. У перші три квартали 2020-го глобально орендні ставки на першокласні офіси просіли майже на 12%, а вакантність зросла на тлі призупинення експансії бізнесу​. Проте навіть у цих умовах не відбулося обвалу: більшість орендарів продовжили орендні договори, сподіваючись на швидке відновлення. Вже наприкінці 2020 року інвестори почали полювання за вигідними активами – попит на якісні офісні об’єкти залишався високим. За даними Savills, в Лондоні під кінець 2020-го не було фіксації падіння базових ставок оренди у сегменті преміум, хоча орендодавці і надавали більші знижки та канікули (нетто-ставки знизилися)​. Більше того, після літнього послаблення карантину інтерес інвесторів до найкращих об’єктів у Лондоні тільки зріс – зафіксовано активну конкуренцію між локальними та міжнародними гравцями за core-активи, і ставки капіталізації залишилися на докризовому рівні​. Тобто, навіть за умов невизначеності ризик-averse інвестори продовжували розглядати офісну нерухомість як надійне вкладення.

На українському ринку спостерігалися схожі тенденції, хоча й з локальними особливостями. У «карантинному» 2020 році власники бізнес-центрів у Києві були вимушені тимчасово знизити орендні ставки, щоби втримати орендарів. За даними учасників ринку, орендодавці інколи надавали знижки до 50% під час жорсткого локдауну, аби компанії не з’їжджали​. В результаті середні ставки у бізнес-центрах класу B впали з ~$12 до ~$10 за кв. м на місяць​, тобто на 15–20%, а в окремих об’єктах класу С просідання сягало 30–40%. Це, утім, відкрила можливості для інших: частина орендарів змогла переїхати з офісів середньої якості в більш престижні локації, фактично не збільшивши бюджет​. Попит трансформувався, але не зник: навіть у розпал пандемії залишалась незадоволеною потреба у якісних офісах класу А в Києві – показово, що з 46 тис. кв. м нового бізнес-центру «Magnett», який тоді будувався, близько 30 тис. вже було попередньо орендовано міжнародними компаніями​. Це свідчить, що крупні орендарі мислили стратегічно і закладали плани повернення співробітників до офісів після стабілізації ситуації.

Приклади ринкових тенденцій: глобальний та український досвід

Історично після завершення гострої фази кризи офісний сегмент нерухомості демонструє впевнене відновлення. Інвестори, які купували об’єкти на «дні» ринку, згодом отримували суттєве зростання капіталу. Так було у 2010-х роках: після рецесії 2008–2009 рр. в містах з динамічною економікою орендні ставки вже за 2–3 роки повернулися до докризових рівнів, а вакантність скоротилася. Наприклад, у США обсяги поглинання офісних площ знову пішли в плюс уже з 2011 року, а в 2013-му багато ринків зіштовхнулися з дефіцитом сучасних офісів через призупинене раніше будівництво. Схожа картина спостерігалась і в Європі. Пандемічний шок 2020-го також мав тимчасовий характер: за даними JLL, у ІІІ кварталі 2024 року вперше з початку пандемії сукупний попит на офіси в США знову перевищив обсяги звільнених площ (позитивний нетто-поглинання)​. Вакантність поступово стабілізується – у середньому по великих містах США вона сягнула ~19% і перестала зростати​. Компанії почали повертати працівників до корпоративних просторів, бодай у гібридному форматі, що підтримує попит на якісні приміщення. Отже, навіть нові виклики на кшталт масової дистанційної роботи не призводять до повного занепаду офісної нерухомості – сегмент адаптується до нової реальності (зростає роль гнучких офісів, коворкінгів, впроваджуються високі стандарти безпеки та комфорту), але залишається потрібним бізнесу.

Український ринок офісів демонстрував високу стійкість після потрясінь попередніх років. Криза 2014–2015 рр., поєднана з девальвацією гривні, суттєво знизила платоспроможний попит і заморозила девелопмент – практично не запускалися нові проєкти​. Проте вже за кілька років, зі стабілізацією економіки, проявився ефект відкладеного попиту: вакантність офісних приміщень у Києві напередодні пандемії 2020-го впала до історичних мінімумів (менше 5–10% в різних класах), а орендні ставки у 2018–2019 рр. стрімко зросли. За свідченнями учасників ринку, у 2019-му в столиці точилася справжня «війна за метри» – компанії-конкуренти полювали на якісні офіси, і багато хто був змушений орендувати приміщення класу B і C на околицях через брак вакантних площ у центрі​. Ті інвестори, хто придбав офісні об’єкти в розпал кризи середини десятиліття, отримали подвійний виграш: і від зростання орендних ставок, і від підвищення ринкової вартості нерухомості на фоні дефіциту пропозиції.

Нинішні надзвичайні обставини (повномасштабна війна) створили безпрецедентні виклики для українського ринку нерухомості. Але і тут офісний сегмент демонструє відносну гнучкість. Попри всі ризики, в 2023 році офісний ринок Києва показав ознаки стабілізації: як відзначають експерти, попит почав відновлюватися, а вакантність навіть знизилася порівняно з піковими значеннями початку війни​. За даними CBRE, за 2023 рік у столиці поглинання офісних площ склало ~91 тис. кв. м – це вчетверо більше, ніж у 2022-му, хоч і ще на 32% менше докризового 2021 року​. Основними драйверами ринку стали релокації компаній та продовження чинних договорів: бізнес адаптувався до нових умов і прагне зберігати присутність, навіть якщо частина співробітників працює віддалено. Середні орендні ставки залишаються помірними (у кінці 2023 р. діапазон по Києву – $18–24/м² для класу A та $8–16/м² для інших​), проте їх зниження за рік було незначним (на 5–7% для топ-сегменту)​. Це говорить про те, що власники й орендарі дійшли балансу, і ринок утримується від обвалу. Ба більше, великі компанії воліють залишатися у своїх офісах, підтримуючи безперервність бізнес-процесів, навіть якщо фактична заповненість приміщень невисока​. Отже, як не парадоксально, офісна нерухомість в Україні продовжує виконувати функцію надійного активу навіть у настільки екстремальних умовах.

Висновок: Офісна нерухомість зарекомендувала себе як відносно надійний актив під час криз завдяки поєднанню матеріальної цінності та стабільного доходу. Реальні кейси – від глобальної фінансової кризи до недавніх пандемії та воєнних потрясінь – показують, що якісні офісні об’єкти здатні вистояти у складні часи і принести інвестору прибуток у довгостроковій перспективі. Саме тому в диверсифікованих портфелях великих інвесторів офісна нерухомість займає помітне місце як захисний інструмент для збереження капіталу​ і джерело прогнозованого кеш-флоу. Звичайно, жоден актив не є абсолютно «кризостійким», та правильно обране й кероване офісне приміщення може стати “островом стабільності” у бурхливому морі економічної невизначеності​.